Berliner Immobilienmarkt
1. Halbjahr 2025
– Analyse und Trends

„Der Berliner Immobilienmarkt zeigt ein geteiltes Bild: stabiler Bestand, schwacher Neubau, angespannter Mietmarkt und Fokus auf aufwertbare Objekte.“

Geschäftsinhaber

Daniel Crawford

Entwicklung der durchschnittlichen Immobilienpreise für Bestandsimmobilien in den letzten 10 Jahren in Berlin (Gesamt)

Der Berliner Immobilienmarkt zeigt Mitte 2025 differenzierte Entwicklungen je nach Segment:

Bestandsimmobilien: Erholung setzt sich fort
Neubau: weiterhin sehr geringe Aktivität
Mietmarkt: Angebotsknappheit und steigender Wettbewerb

Der Gesamtmarkt bewegt sich zwischen stabilisierten Zinsen und hoher Nachfrage auf der einen Seite und strukturellen Angebotsengpässen auf der anderen.

Bestandsimmobilien Berlin

Transaktionsvolumen erholt sich von den Tiefständen 2023/2024
Rund 6.100 Transaktionen im ersten Halbjahr 2025
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: 5.140 EUR/m²
Preisentwicklung zum Vorjahr: +3,2 %
Bezirksunterschiede: Preisanstieg stark fragmentiert

Fazit: Die Abwärtsbewegung ist vorerst gestoppt, das Vertrauen der Investoren steigt. Bestandswohnungen profitieren von der Schwäche im Neubau und stabilisierten Zinsen.

Neubauwohnungen Berlin

Neubausegment weiter auf tiefen Niveau
Trotz steigender Baugenehmigungen wird wenig gebaut
Ursachen:
- Niedrige Liquidität
- Hohe Bau- und Finanzierungskosten
- Regulatorische Unsicherheiten
Angebotspreise für Neubauwohnungen: ca. 8.390 EUR/m² (+5,5 %)
Kaufverträge im 1. Halbjahr 2025: nur 750 Einheiten
- Vergleich: 2021 → 3.606 Einheiten, 2016 → 7.400 Einheiten

Fazit: Neubau bleibt strukturell limitiert, Preissteigerungen sind nicht flächendeckend.

Mietmarkt Berlin

Mietmarkt weiterhin stark unter Druck
Zweistellige jährliche Zuwächse bei Angebotsmieten
Über die Hälfte der Mietangebote werden zwischenzeitlich befristet angeboten
Wettbewerb im im befristeten Mietmarkt steigt → Folge: leichte Rückgänge bei Abschlussmieten
Vermieter müssen mit weiterer Regulierung rechnen

Fazit: Mietmarkt bleibt angespannt, stabilisierte Zinsen und Nachfrage können leichte Entspannung bringen, aber strukturelle Engpässe bestehen weiterhin.

Marktdynamik und Treiber

Die kommenden Quartale werden von folgenden Faktoren bestimmt:

Nachfragedruck: Bevölkerungswachstum bleibt fundamentaler Treiber
Ausweichbewegungen: Schwäche im Neubau stärkt den Bestandsmarkt
Mieten: Dynamik bei Abschlussmieten nimmt ab
International: Wohn- und Geschäftshäuser rücken in den Fokus von Investoren
Fill-up: Wohnungen aus früheren Umwandlungen gelangen auf den Markt

Fazit für Käufer, Verkäufer und Investoren

Stabilisierte Zinsen + steigende Bestandswohnungenpreise → Vertrauen in den Berliner Immobilienmarkt
Hohe Baukosten, Liquiditätsengpässe und Regulierung → Hemmen Neubau und Marktaktivität
Marktteilnehmer lernen zunehmend den neuen Immobilienmarkt einzuordnen
Investoren sollten Bestandsimmobilien und gefragte Lagen im Blick behalten
Käufer profitieren vom aktuellen Marktgeschehen, da Preise nur moderat ansteigen

Immobilie verkaufen in Berlin

Marktüberblick im Vergleich zum Vorjahr

Bestandsimmobilien

Durchschnittlicher Angebotspreis

5.140 EUR/m²

+3,20 %

Median Angebotsmiete

16,00 EUR/m²

+7,74 %

Neubauimmobilien

Durchschnittlicher Angebotspreis

8.390 EUR/m²

5,50 %

Median Angebotsmiete

21,95 EUR/m²

-4,98 %

Bestandsimmobilien Berlin – Halbjahreszahlen 2025

Die neuesten Zahlen des Gutachterausschusses Berlin (GAA) zeigen:

Nach der Abnahme der Kaufpreise 2023 und den kaum veränderten Preisen 2024 steigen die beurkundeten Kaufpreise im Bestandssegment im ersten Quartal 2025 erstmals wieder leicht an.
Das Preisniveau erreicht zwar noch nicht die Werte von 2022, der Markt zeigt jedoch insgesamt erste Anzeichen einer Stabilisierung.

Typische Berliner Bestandswohnung:

Größe: ca. 70 m² (vor 15 Jahren: 74 m²)
Durchschnittlicher Kaufpreis: ca. 373.000 EUR
- Preisanstieg zum Vorjahr: +3,2 % bzw. +160 EUR/m²
Langfristige Entwicklung: Typische Berliner Bestandswohnung kaufte man vor 15 Jahren für 125.000 EUR, heute bezahlt ein Käufer 370.700 EUR.

Der Markt für Bestandswohnungen in Berlin zeigt erste Anzeichen der Erholung. Käufer sollten sich auf moderate Preissteigerungen einstellen, während Investoren von der stabilisierten Nachfrage nach Bestandswohnungen profitieren.

Koordinatensystem mit der Übersicht der Immobilienpreise in Berlin in den letzten 10 Jahren

Durchschnittliche Quadratmeterpreise fast wieder auf Vorkrisenniveau

Der aktuelle Durchschnittspreis von 5.140 EUR/m² liegt nur knapp unter dem Höchststand von 5.350 EUR/m² aus 2022.
Die Preiskorrektur im Bestandsmarkt scheint weitgehend abgeschlossen.
Auch wenn eine endgültige Bilanz noch verfrüht ist, zeigt sich der Markt für Bestandsimmobilien robust und widerstandsfähig.
Die Analyse seit 2011 macht deutlich: Die Abstände zwischen den großen Preissprüngen von jeweils 1.000 EUR/m² haben sich zuletzt stark verkürzt – eine Dynamik, die aktuell jedoch nachlässt.
Bemerkenswert ist zudem der konstante Abstand von rund 7 % zwischen Angebots- und

In welchen Bezirken wurden die meisten Eigentumswohnungen verkauft?

Spitzenreiter mit 1.056 Einzeltransaktionen im ersten Halbjahr 2025 ist Charlottenburg-Wilmersdorf , gefolgt von Mitte, Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf mit 720-628 Verkaufsfällen von Bestandsimmobilien.

Wie waren diese Eigentumswohnungen verfügbar?

71 Prozent der Kauffälle fielen auf bezugsfreie Eigentumswohnungen, 23 Prozent auf vermietete Eigentumswohnungen und 6 Prozent waren Mieterkäufe.

Preisentwicklung in den Berliner Bezirken:

+10% bis -13%

Im Jahresvergleich bewegen sich die Immobilienpreise in Berlin insgesamt im niedrigen einstelligen Bereich. Die Entwicklung unterscheidet sich jedoch deutlich nach Lage:

Bezirke mit deutlichen Preissteigerungen:

Lichtenberg: +10 %
Prenzlauer Berg: +9 %
Köpenick: +8 %

Bezirke mit stabilen bis moderaten Anstiegen:

Schöneberg, Tiergarten, Treptow: jeweils +4 %
Mitte, Kreuzberg, Tempelhof, Reinickendorf: jeweils +3 %

Bezirke mit Preisrückgängen:

Marzahn: –13 %
Steglitz: –4 %
Pankow: –3 %
Wedding: –3 %

Während einige zuvor geschwächte Teilmärkte Verluste wieder aufholen konnten, bleiben andere Bezirke unter Druck. Insgesamt zeigt sich ein heterogenes Marktbild, das stark von der Lage abhängt.

Höhere Preissensibilität wirkt sich auf Wohnungsgröße aus

Grund für höhere Preissensibilität:
- Höhere Bauzinsen
- Steigende Kaufpreise
- Strenge Eigenkapitalanforderungen der Banken

Folgen für den Wohnungsmarkt:
- Kaufinteresse verschiebt sich hin zu kleineren Wohnungen
- Vermarktung größerer Wohnungen dauert länger
- Käufer legen stärkeres Augenmerk auf den Erhaltungszustand
- Instandhaltungsrückstände und geplante Investitionen werden im Hinblick auf begrenztes Budget genauer geprüft

Anhaltender Druck im Neubausektor

Aktuelle Lage (1. Halbjahr 2025):

- Beurkundungen zeigen anhaltende strukturelle Probleme im Neubau
- Theoretischer Preisanstieg von 5,1 % für Neubauwohnungen ist durch die geringe Anzahl von unter 750 Kaufabschlüssen kaum aussagekräftig
Ursachen:
- Hohe Baukosten
- Steigende Zinsen
- Neubauwohnungen im mittleren Segment werden für die Zielgruppe kaum bezahlbar
- Für Bauträger kaum noch wirtschaftlich attraktiv
Folgen:
- Verkaufszahlen brechen stark ein
- Weniger als 750 Transaktionen im ersten Halbjahr dokumentieren den Rückgang
- Liquiditätsprobleme bei Bauträgern
- Verzögerungen oder Stopp von Folgeprojekten
- Angebotsknappheit verschärft sich, was den Kreislauf der Krise weiter verstärkt

Entwicklung der Angebotspreise von Neubauimmobilien in Berlin in den letzten 10 Jahren

Koordinatensystem mit der Übersicht den Angebotspreisen von Neubauimmobilien in Berlin in den letzten 10 Jahren

Zinshausmarkt verlässt Korrekturphase

Der Berliner Markt für Zinshäuser (Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage) hat sich seit 2018 in drei klar unterscheidbaren Phasen entwickelt:

Starker Aufschwung bis 2021, mit einem Rekordumsatz von 5,84 Milliarden Euro
Spürbare Korrektur in 2022 und 2023
Neuausrichtung seit 2024

Im Jahr 2024 stabilisierte sich der Markt: Zwar wurden insgesamt weniger Objekte verkauft, der Gesamtumsatz stieg jedoch wieder auf 4,15 Milliarden Euro, getragen vor allem durch einzelne große Paketverkäufe, etwa in Neukölln. In der ersten Jahreshälfte 2025 blieben solche umfangreichen Transaktionen allerdings aus.

Mit dem Ende der Nullzinsphase hat sich die Preisbildung grundlegend verändert. Bewertungen richten sich nun deutlich stärker an der erwartbaren Rendite aus. Investoren, die früher Höchstpreise zahlten, agieren heute vorsichtiger. Ein Verkauf erfordert inzwischen eine klare Strategie zur Wertsteigerung der Immobilie – Preise steigen nicht mehr automatisch. Besonders gefragt sind daher Objekte mit Potenzial zur Aufwertung, die günstig erworben und gezielt optimiert werden können (sogenannter „Value-Add-Ansatz“).

Entwicklung der Kauffälle von Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin seit 2018

Der Berliner Immobilienmarkt zeigt ein geteiltes Bild

Bestandsmarkt:

- Stabilisierung setzt sich fort
- Zahl der Transaktionen steigt leicht
- Preise klettern moderat um 3,2 % auf 5.140 EUR/m²
- Durchschnittliche Bestandswohnungen liegen bei rund 373.000 Euro, bei leicht kleinerer Wohnfläche
- Anzeichen für eine Bodenbildung im Segment, wie die Daten des Gutachterausschusses zeigen
Neubausektor:
- Trotz steigender Genehmigungszahlen bleiben neue Bauaktivitäten gering
- Hohe Baukosten und Finanzierungsbarrieren verhindern eine Ausweitung
- Im ersten Halbjahr wurden nur 750 Kaufverträge abgeschlossen
Mietmarkt:
- Angebotspreise steigen zweistellig
- Rund 50 % der Angebote sind zeitlich befristet, was den Wettbewerb verschärft
Marktstimmung:
- Stabilisierte Zinsen stärken das Vertrauen der Käufer
- Gesamtumfeld bleibt angespannt, vor allem für Entwickler
  - Gründe: Baukosten, Fachkräftemangel, regulatorische Unsicherheit